买到烂尾楼，他们自学法令退房，有人被银行申述反诉银行和开发商

为了从烂尾楼的泥潭中挣扎出来，人们开端了绵长的拉锯。有人自学法令不断打官司；有人断供被银行申述反诉回去；有人和开发商洽谈，以更低的价格“法拍”到自己的房子。

面对必定亏本的成果，人们好像更想要“争口气”。

文 |谢紫怡

修改|张轻松

运营|泡芙

本年6月，南京珠江四季悦城的一部分烂尾楼的业主，在政府的和谐下，与开发商签定退房退款协议，并收到了购房款的本金。

这被外界视为首例由官方出头和谐烂尾楼退房退款的事例，给其他身陷烂尾楼的人开释的活跃的信号。

2023年4月，最高人民法院在《关于商品房顾客权力维护问题的批复》，意味着最高法院将顾客购房款置于最优先受偿权，优先维护购房者权益。

在官方出头调停之前，已有业主反抗多年，企图走出烂尾泥潭，削减丢失。大部分都是业主们暗里与开发商洽谈，或许经过法令申述的方法来处理。

咱们找到了两位在房子烂尾之后，成功经过法令途径，免除去商品房买卖合同的业主。一位自学法令，自己写申述状；一位由于停缴借款，被银行申述后，反诉了银行和开发商。

这是一个绵长的进程。即便胜诉，也纷歧定能立马拿到退款。即便拿到交还的本金，也不包含应退回的利息。还有一位打过退房官司的律师说，“申述开发商退房的这类案子，最大的痛点便是实行回款。”他经过背调开发商监管账户资金，催办各主体推动退费流程，总算让客户收到了购房款。

争夺的进程不易，许多烂尾楼的业主，用几年的时刻，换取了一个必定亏本的成果。在这个进程中，他们也总算衡量清楚房子对自己的价值，以及什么才是更重要的。

以下是两位业主，以及一位律师的叙述：

带着三个姑姑一同买房，烂尾了

花花

北京买房，烂尾8年

我是2016年在北京买的房，买房第二年，房子就“烂尾”了。

为什么说我是倒霉蛋，我不只自己买了房，还叫着三个姑姑一同买了。咱们买房的当地在平谷区御马坊。咱们是东北人，没有北京户口，只能挑选环京房或许北京的商住楼。姑姑的孩子跟我差不多大，想着今后来北京斗争。她们其时也看了燕郊的房子，最终仍是对这儿心动了。

那是一个房价不断上涨、“不上车”就会焦虑的时代。开发商是上市公司，在全国各地都有许多项目。其时那个“饼”画得也是真大。咱们都说通州是北京的后花园，他们宣扬平谷是通州的后花园，还说今后会建养老社区，会有奥特莱斯、希尔顿酒店，还有室内滑雪场、美猴王乐土......

▲图 / 视觉我国

好歹平谷也算北京。其时我心里想的是，才干到哪儿就买到哪儿，今后能够先租出去，在北京日子的话，总有时机曩昔住。哪怕在荒郊野岭，也要先下手，所以我就这样上车了。

但房子忽然烂尾，其实就差临门一脚了。咱们买的精装房，楼里的瓷砖、马桶都弄好了，现已完结了70%。我觉得开发商不是故意要阻滞的，或许是资金周转仍是哪里出了问题。那几年我忙于作业，一向还想再等个一两年，看看是不是能有新进展，没想到等了三四年，房子都死活不动。

第一次退房的时机在2018年。开发商跟咱们谈条件，说得先退网签，再签房子免除协议。网签是政府的房产存案，我觉得退了网签，自身权益就难保证了，所以其时没有决议退。我有两个姑姑比较着急，她们为了过来商洽，都要坐半响火车，来来回回要跑好屡次。

那一次，几百位业主拿到房子免除协议，走程序申述了开发商。开发商许诺会交还补偿。拿着一纸胜诉状，咱们一向比及2022年，才收到“一部分”退款，包含购房款、电商费、诉讼费，可是没有合同补偿金，也没有利息。

假如依照购房合同，补偿金是约好所交金额的2%，例如交了首付60万元，补偿金便是1.2万元，而利息便是同期银行的借款利率。假如想要这些钱，余额和时刻都不太好说。

能够退钱的原因是，安全银行贱价收买了部分房子，开发商有了一笔钱。但资金池的数额有限，业主们只要抛弃利息和补偿金，才干拿回自己的购房款本金。

我的两个姑姑现已耗不动了。最初买房的首付最少付一半，差不多六七十万元。老家的收入才三千多元一个月，那笔购房款是她们花了一辈子攒的。她们承受了实行局的条件，抛弃了利息，钱很快就到账了。

有点挖苦的是，买那个房子，咱们的借款都没办成功。后边我才听其他业主说，是由于开发商现已呈现资金紧张的痕迹，银行就立刻把借款给停了。现在想想会觉得“幸运”，否则还要多还那么多借款，更招架不住。七八年的利滚利估量也好几十万元。

我决议退房便是在2022年。姑姑们退房款的实行，一向是我帮她们跑腿。已然现已能够退房，我又看不到房子建好的期望，想快点处理掉这个烂摊子，领回本归于自己的钱。就这样，我开端单打独斗，预备申述事宜。但到这个时分，工作变得有些纷歧样了。

首先是究竟能要回多少钱。同样是要求补偿本金和利息，成功立案后，在开庭前，法院方就找了我谈了三次话，让我抛弃利息。我觉得，假如他们觉得不合理的话，不给我判就行了，为什么让我自动抛弃自己的权益呢？最终，法院判了能够补偿利息，可是是从开庭日开端，而不是从付款日起计的，等于我六年半的利息都打了水漂。

我不服一审判定，仍是想争口气，所以又花了许多精力，看了许多的事例，学习怎样把上诉书写得更完好。到二审开庭的时分，其实我没有新的依据，理由便是觉得利息应该是我的实践丢失。二审时，原本我不抱什么期望了，最终他们支撑了我的恳求，也便是从付款日计起算利息。

▲图 / 视觉我国

我还有一笔5万元的电商费，电商费是一种变相收取的服务费，跟购房优惠方针劫持，自身便是不合法的。那笔钱，原本是和退房一同申述的，可是法官要求撤回诉求，所以就等退房判定书拿到后，再独自申述了中介公司。

为了拿回这笔钱，我花了半年多的时刻，立案五六次才成功——我先是在房子地址区域立案，他们说这笔钱不是开发商收的，被告主体不成立。我查到公司的注册地址，成果注册地地址法院说，公司现已刊出了。假如要找法人的地址或户籍地，又需求法院开一个帮忙查询函。但无法立案，查询函也开不了，这就成了死局。

就像是俄罗斯套娃，开发商找中介公司售楼，中介公司售楼时又注册了子公司收钱并开具了收据，之后便刊出了公司，等咱们想申述的时分连被告的信息都不知道。

我又开端学习法令。在找不到被告人的状况下，能够在事发地址立案。成果我又被否决了，法院说我没有依据证明这笔钱和开发商的联系，仍是让我去刊出公司法人的户籍地告，我哪里能够找到素未谋面的法人的信息呢？我左求右求，法院作业人员给我发了一个判定书，里边有那个法人的身份证号码跟户籍地，我一看，好家伙，在山东省。

这个进程实在是崎岖。十分困难在山东开庭，对方请的律师抗诉，说被告是残疾人，未参加实践运营，未收取过原告电商费。我说横竖我的钱是他们收的，他们都是有连带联系的，就在法庭上跟他们论辩了。应该是快两个月了，我现在还没拿到电商费的判定书。

最近刚接到法官来电，她让我搞清楚这是归于不当得利仍是购房合同纠纷，假如缘由不对，就有或许败诉。自身电商费便是违规收费，何况现在已拿到退房判定书，支撑退掉电商费不是不移至理吗？现在我还没想好持续自学法令，仍是花钱请律师。

这两年，我跑过六七趟北京的法院，申述费5000元法院给退了。山东开庭让我人曩昔，我坚持没钱曩昔网上开庭了，所以没花出差费。我住在北京，又有学习和交流才干，尽管没有花太多钱，但也花了许多时刻和心力。我看群里外地的有坐火车来的，坐飞机来的，还有业主自己不会申述，找律师花了好几万元的，付出得更多。

最近，咱们退房的热潮涨起来了，有些没申述的业主也预备申述了。包含我的另一个姑姑，也是持续走的我这套流程，分明供给了我一审和二审的判定书，法院却仍然依照一审判定书判了。我传闻，法院看到业主们都在申述，就变成了30个人才给立案。包含还有几位业主申述电商费，许多都不给立案了。

业主们维权确实不容易。或许70%的业主都是在外地的，内蒙、山西、河北乃至还有广东的都有。他们来一趟北京不容易，之前，一向是业主代表帮忙着安排，他建了个信息交流群，需求花100块进群。就这样，咱们争夺到了一个月一次和官方的对接会。但咱们仍是很被迫，前次是第2次对接会，就无缘故地被取消了。

当然也有一些业主是想要房子的。有说法是两年内能够保交，邻近的地铁站立刻也快开通了。这也是官方劝止咱们退房的理由。其实，有很大一部分人把尾款都付了，可是他们也还没有拿到房。邻近有些物流园的职工，自己都能翻墙进去随意找个空屋子住了，便是没有水没有电。

我尽管官司赢了，但也不知道什么时分能够拿到钱。传闻咱们的房子也拍卖过，都流拍过三次了。假如有极点一点的状况，比方这个房子10万块钱拍出去了，咱们便是连本金都分不到。

▲图 / 视觉我国

我该做的都做了，该申述的申述了。我不能再把一切的精力持续在这个工作上去糟蹋。有时分也会自嘲，从买房到现在现已有8年了。但一个年轻人有几个8年呢？

“赢了官司、丢了钱还赔了房子”

玲子

贵州买房，烂尾6年

我买房是在2017年，房子2019年“烂尾”。打官司是在2023年，案子2024年判完。

咱们那个小区归于贵州遵义略微高端一点的楼盘。大部分业主年纪偏大，比较有经济实力，不会像我这个年纪处理问题的方法，所以基本上没有人是像我这姿态去免除购房合同的。

房子是我妈妈买的，可是以我的名义。我自身不太喜爱这个房子，其时烂尾的时分，就跟妈妈交流，说不想要这个房子，能够自动去免除合同，但妈妈不赞同。我硬着头皮还了几年借款，由于一次机缘巧合，我还贷的卡被冻了，适当于没有再自动扣钱还贷了。

我记得很清楚，才八十多天，银行就申述了我。他们一向给案外人，也便是我的妈妈打电话，期望咱们持续还贷。其实他们不知道，我的情绪很坚决，我一向在等候被申述。我之前申述开发商退房，但没有立案成功。所以趁着银行申述咱们的这个时机，就打电话给法院，反诉了银行和开发商。

一审我胜诉了，成功免除了购房合同和借款合同。法院判的是，由开发商交还我现已付出的借款。我觉得整个判定书，没有对银行违规放贷做任何阐明。所以我上诉，期望由银行退回这笔钱。可是，二审我败诉了，法院没有支撑这一点。最终的判定是，由开发商交还我已付本金、已还借款、违约金，以及由开发商归还银行剩下的借款。

尽管官司判的是开发商付出补偿，可是到请求实行阶段，我都没有拿到钱。开发商监管资金的账户有限，我到现在还在等候。有人说，这是赢了官司、丢了钱还赔了房子，我觉得这种说法不对，现在房价也跌了，咱们彻底能够用未还的借款，在同小区从头买一套。

▲图 / 视觉我国

我之所以这么坚决退房，是由于权衡过首付款、借款金额，以及为房子付出的时刻精力本钱。我家买的是一套住所加一套商铺，首付65万元，借款还了十几万元。最重要的是，它不契合我现在关于房子的需求了。假如最终收到这个房子，或许还需求吃力易手卖，并不能卖到多少钱，最终得到的成果是差不多的。

其实大部分业主嘴巴上说停贷，实践上仍是很惧怕影响征信。我妈妈其实就不太认可这件工作，中心我和家里也爆发了几回争持。我的主意很简单，已然不喜爱房子，直接切到实质就能够了。但我爸爸妈妈就不赞同，他们以为他们来归还借款都是能够的。包含一审完了后，妈妈都还要计划还借款的。

所以大部分买到烂尾楼的人，他们说着烂尾楼有多么可恨，自己遭到多大的影响，可是都还咬着牙在坚持。在咱们这个小区，烂尾触及的业主有几百人。便是由于这些业主活跃维权和争夺，获得了一些社会舆论支撑，房子后来被列为了保交楼，传闻本年年底是能够交房的。

我的房子退了之后，我又请求了强制实行，最抱负的状况便是今后能进入法拍。

烂尾楼的悲惨剧就在于最终这个东西又回到了你手上。我的一个朋友，他的房子烂尾了，同样是免除住宅合同，房子法拍但流拍了。开发商跟他洽谈，能够以比较优惠的价格，把房子卖给他自己。适当所以他们从头签了一份购房合同，这个房子又是他的了。

现在想想都会觉得唏嘘。2017年，咱们都看着房价不断上涨。咱们其时买的那个房子，仍是从他人手上高价转出来的，适当于多出了一点中介费。现在不只房子没有建好，同小区其它现已建好的房子价格大跌了，那种中介的人物也不复存在了。

不是给你一个房子它就能叫家。你还要考虑它的物业，你的街坊，小区的美化，这些都是寓居感的一部分。房子经过了烂尾之后，不管是各方面的水平质量，都达不到我的抱负要求。不要说是保交楼了，便是一个正常保质保量完结的一个高层房子，都或许会呈现墙体开裂、地基下沉的状况。

由于没有自己的房子，这几年我都是和爸妈住一同，有时分和我目标在一同。家里买了一套新的小房子，正在装饰，算是转移了一部分我的注意力，也让我对未来日子有了一些期望。

我期望渐渐从那套烂尾楼的工作中走出来。现在的心态便是至少程序上得到处理了，接下来便是等候尘埃落定。

退房业主和保房业主之间是有利益抵触的

陈健

盈科深圳律所律师

我接到的有关烂尾楼的咨询和托付，大部分都是珠三角周边。

最近刚办理完一个惠州的案子。那个业主是2016年买的房子，直至2018年12月，开发商并没有按约好时刻交房。2019年11月，开发商暴雷，监管账户被冻住，案涉小区被列入问题楼盘处理，政府介入，催促尽早保交。但开发商的资金不行，小区堕入“烂尾”状况。

2021年，连续有业主去申述开发商和银行，要求免除跟开发商签署的《商品房买卖合同》以及跟银行、开发商签署的《个人房产典当借款合同》。2022年前后，第一批业主基本上拿到了胜诉判定，并成功经过退费手续拿到了购房款的首付款以及按揭借款已还的本金。这位业主看到有成功的事例，就开端着急找咱们想要申述这件事。

事实上，申述开发商退房的这类案子，最大的痛点便是实行回款。在实行阶段，法院一般只会支撑交还业主付出的首付款本金，以及已还借款的本金部分，其他的利息、违约金等金钱，是作为一个一般债务，无法优先从监管账户走退费手续。只能渐渐地等强制实行。当然，这一切都是建立在开发商的监管账户里有剩下资金的状况下。

现在业主们的遍及心态都是能拿回钱最好，可是得先停贷。我署理的那位业主，是位小学老师，她买房的总价是102万元，首付41万元，贷了61万元，每个月月供4300元起，等额本息，简直一半是还借款本金，一半是还借款利息。直到免除借款的判定收效，总算不必再向银行还月供了，她乃至在后边的很长时刻，还重复找咱们和银行作业人员承认，“这个月不还借款真的不会有问题吗？”

那个案子很重要的一点，是咱们做了布景查询，知道开发商的监管账户还有钱。开发商的资金是跟着时刻的消逝渐渐变少的，一部分是退房的业主们拿走了，别的一部分是开发商自己，由于保交楼方针要拿走去建房。我预判那笔钱还需求一两年的时刻去耗费，按这个速度来说，是能够比及实行程序完结退费流程的。

实行阶段退费流程是由法院、住建局、开发商三者合作的，详细流程是：法院经核实后把实践需求退费的内容别离发实行函给住建局和开发商，开发商需求合作向住建局发函请求退费，住建局审批赞同盖章后让监管银行进行退费，监管账户把要退的钱划至法院账户，法院核对无误后，就把这笔钱退回给业主账户。

现在或许由于保交楼方针，法院实行阶段是不愿意直接从开发商的监管账户以及其他的产业直接划给业主的，只能比及开发商破产重整，作为一个一般债务再去看能不能分到剩下的一些产业。

整个官司的时刻其实也算绵长。咱们是2022年8月承受业主的托付，2023年4月拿到的诉讼判定，然后6月份开端实行。期间也同步处理免除《个人房产典当借款合同》的案子，并于2023年11月被仲裁委员会判定免除。自实行立案后大概有十个月时刻中，咱们一向在催办法院、住建局、开发商推动退费流程，到2024年5月，客户总算收到了法院划给她的购房款。

所以说，退房的根底，都建立在开发商监管账户的资金还富余的状况下。一般咱们接这种案子，都会提早让业主经过各种途径去了解监管账户的资金状况，咱们也会去做背调。假如监管的账户资金现已挪完了，咱们不太主张业主去申述。最终他或许拿到一个胜诉判定，但换来的仅仅一个无法完结的债务。这种状况就会导致一种成果——房子没了，钱也拿不到。但也有些业主仅仅是不想再归还借款。

▲图 / 视觉我国

我有重视南京的事例，觉得南京政府部门挺有气魄，这种事原本就应该这样处理。他们自动帮业主完结退款的流程，省去了业主的许多时刻本钱以及费用本钱，以及司法资源。

或许，和业主单打独斗比起来，律师的效果体现在，能够辅导业主完结申述前的前置程序，运用专业才干拟定诉讼战略，催办并推动法院诉讼流程，和谐各部门赶快走完退款程序。

这种案子必定是要讲究兵贵神速，一方面是免除权的除斥期间很短，一般只要一年，要求赶快提申述讼，另一方面整个诉讼流程绵长，必定要活跃催办推动。有的业主对诉讼没有经验，即便最终拿到了胜诉判定，监管账户里的钱或许由于这个流程被拖得十分缓慢而被耗尽，以至于不能成功地退回他的购房款。

被业主们退掉的房子去到哪里了？后边假如建好的话，房子仍是归开发商一切，但由于开发商欠了银行的钱，所以最终假如开发商破产或许资不抵债，还不起银行这边的钱的话，房子或许会被拍卖或被典当，银行这边进行一个优先受偿。像广东这边，法拍的价格一般是市场价五六折的姿态。

假如退房的人越来越多，开发商把监管账户里边的钱退了，就没有满足资金去完结楼盘的建造了。所以我觉得，想要交楼的这部分业主，跟想要退房的这部分业主，二者间的利益是有抵触的。

我的主意是，官方能够对每一个开发商担任建造的小区进行实行才干评价，包含自有财物、监管账户余额、工程造价、涉诉状况等，评价开发商完结交给房子的成功率。假如开发商尚能实行结束，能够给开发商的履约供给必定的支撑，稳住业主的心。假如评价成果为开发商根本就没有交给房子的才干，能够倾向于支撑业主退房的诉求，乃至参照南京官方，自动协助业主处理退款事宜。

（除陈健，别的两名叙述者为化名）

参考资料：

《烂尾楼能够退房退款，等候多年的业主们有救了？》三联日子周刊

《烂尾盘退房退款，他们的“成功”能否仿制？》南方周末

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